继时隔六年重启境外债发行后，华润置地近期再度抛出一项重大资本运作。11月17日，华润置地发布自愿公告，宣布完成对旗下华润万象生活股份的出售，套现约20.6亿港元。短短数日内，这两项融资计划预计将为其补充近300亿元人民币的巨额资金。
在房地产行业深度调整的背景下，央企华润置地这一系列密集动作，也引发了市场的广泛讨论。市场关注的核心聚焦于两点：其一，这笔巨额资金将用于何处？其二，作为行业少有的稳健型央企，华润置地此时密集“补血”是否意味着行业流动性压力已传导至头部企业？
筹资近300亿元
首先引爆市场关注的，是其时隔六年的境外债重启计划。根据11月10日的公告，华润置地已申请批准一项规模高达39亿美元的中期票据计划在香港联交所上市。该计划不仅获得了包括中国银行、汇丰、美银证券在内的多家国际顶级金融机构的鼎力支持，更在发行结构上采用了“美元债+点心债”的双币种模式，其中美元债期限三年，人民币点心债期限五年，首批发行规模不超过9亿美元等值。
这一举动打破了其自2019年11月以来长达六年的美元债发行空窗期，向市场释放了强烈的积极信号。国际评级机构迅速给予正面回应，穆迪授予其“Baa1”的高级无抵押评级，为投资级评级。穆迪表示，此次发行计划将加强华润置地本已强劲的流动性状况，增强其财务灵活性，支持其业务增长和投资需求。
紧随其后，华润置地又迅速启动了对旗下核心资产华润万象生活的股份配售。11月17日，华润置地发布自愿公告，宣布完成对旗下华润万象生活股份的出售。
此次配售涉及股份数量为4950万股，每股配售价格为41.70港元，所得款项净额约为20.61亿港元。此次交易完成后，华润置地从华润万象生活直接持有的股份比例由72.29%降至70.12%。
据有关媒体报道，此次股份配售获得全球机构投资者热烈响应，超额认购倍数高达4倍，其中长线基金占比接近60%。结合境外债首批发行规模测算，两项融资合计将为华润置地补充资金约295.7亿元人民币。
对于资金用途，华润置地明确表示，境外债募集资金将用于优化债务结构，英文版公告进一步细化为“偿还现有债务”；而出售华润万象生活股份所得，则拟用于土地储备收购、项目开发成本及集团一般营运资金。
巨额融资背后
事实上，华润置地在境外资本市场向来以谨慎著称，其上一次发行美元债的时间正是2019年。此次短期内连续推出融资组合拳，也让市场对其资金诉求产生深入联想。
从财务数据看，华润置地的资金状况表面保持健康。截至2025年6月，其账上持有现金及银行结存高达1202.4亿元，足以覆盖约616.16亿元的一年内到期债务。同时，其平均融资成本低至2.79%，在行业内保持着绝对优势。然而，公司的债务规模也在悄然增长，截至6月末，其综合有息借贷总额达到2813亿元，相较半年前增加了超过200亿元，短期偿债压力虽不大，但持续的运营和战略扩张对资金的消耗依然巨大。
更深层次的压力来自核心业务的业绩表现。2025年前10个月，华润置地累计合同销售额同比减少16.6%，10月单月销售额更是同比大幅下滑51%，显示出销售端的回款能力正在减弱。盈利能力同样受到侵蚀，作为利润“压舱石”的开发销售型业务，在2025年上半年的核心净利润同比减少了23.8%，对集团整体利润的贡献率已不足四成。主营业务造血能力的阶段性放缓，使得通过外部融资来补充运营和投资资本显得尤为必要。
与此同时，在多数房企收缩战线、暂停拿地的背景下，华润置地依然保持着积极的土地储备扩张节奏。今年1—10月，其权益拿地金额已达538亿元，位列行业第五，并且已十分接近2024年全年的拿地水平。这种逆势投资的策略，也对其资金链提出了更高的要求。
但市场分析普遍认为，华润置地大规模融资的主要目的并非单纯为解决资金饥渴。针对华润万象生活股份的出售，摩根大通分析指出，华润置地此次配售并非出于流动性压力，因为所得款项相对较小。摩根大通推测，华润置地此前预计出售昆山项目可获得20亿—30亿人民币收益，但如果该交易延迟，会影响其年度核心利润。此次配售收益规模与之相当，因此可能用以弥补潜在的收益缺口，稳定盈利预期。
行业融资分化加剧
华润置地的融资动作，更是当前房地产行业融资分化格局的缩影。2025年以来，境外资本市场虽重新对内地房企打开融资通道，绿城、新城发展等企业先后恢复美元债发行，但融资机会与成本呈现显著分化。
年初，绿城发行两笔合计5亿美元的优先票据；此后新城发展亦陆续发行多笔美元优先票据，但从融资成本看，新城发展的美元债询价区间达11%—13%，处于较高水平。这一方面源于美元利率维持高位及美联储政策观望态度，另一方面也反映出在房地产行业复苏不确定性下，投资者对房企债券尤其是民营房企债券要求更高风险溢价，需以高利率吸引投资，美元债的成本劣势相对明显。
在业内看来，与境内融资相比，境外融资对企业的信用状况、市场舆情和宏观环境变化更为敏感，风险定价也更为市场化。中指研究院企业研究总监刘水指出，只有具备实力和稳定发展的企业才能在国际市场成功发债。但需注意，当前境外融资窗口仅出现一定开启机会，因国际资本市场不确定性仍存，且投资者对房地产行业的风险偏好尚未完全恢复，后续需观察市场反应和更多房企融资情况，才能判断窗口能否持续稳定打开。
从宏观数据来看，房企融资对境内渠道的依赖性持续增强。中指研究院数据显示，今年前10个月，房企海外债融资额仅占总债券融资额的2.0%，而境内信用债和ABS则合计占据了近98%的份额。即便是在境内，融资机会也并非雨露均沾。10月份的信用债发行主体几乎被央国企包揽，招商蛇口、中海、保利等企业发行额均超30亿元，而华润、信达等也轻松获得超20亿元的融资。
凭借低成本、大额度的资金优势，头部央国企不仅能从容应对债务到期压力，更能在土地市场精准获取优质资源，行业马太效应或将进一步凸显。
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